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ctxz 2009-05-30 14:48 Says:

一是，“公务员的工资买不起房，所以政府要给予特别保障”。确有很多公务员买不起房，这是事实。但公务员买不起房的比重是否高于社会中等收入者阶层？这才是公务员是否应享受特殊政策的关键！毋庸置疑，我国公务员的工资水平已经达于社会中等程度。如果公务员买不起房，那么全社会中等收入者阶层都处于同等条件；这时社会公共政策要解决的，就是如何逐步实现大多数人买得起房的问题，而不应是“公务员优先买得起房”的问题。事实上任何国家公务员的购房能力都是高于其他社会职业同等收入者的，因为他们的职业风险小、融资信用高。

　　二是，“经济适用房政策、集资建房政策是国家允许的政策”。一些符合条件的低端、年轻公务员的确有权享受免交土地出让金的经济适用房政策。但是2007年国务院24号文件明确规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，其标准控制为60平方米/套，且要有严格的准入条件，配置过程要对社会公开透明；单位集资合作建房只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

　　三是，“政府之手对公务员住房问题进行干预，能够充分发挥政府对市场的干预和调节作用，克服市场机制的自发性和盲目性”。这个说法实际上是一种非常笨拙的牵强附会。公务员是行使公共权力、维护公共利益的责任群体；土地等资源是国民财富中最优质的公共资源。动用公共资源为公务员提供特殊性保障，就需要说明这种保障是否符合公共利益。谁都知道，在商品房成本中，占比重最大的是土地成本。各地商品房价格的差异，主要是差在了土地成本上。那些公务员“集资建房”之所以廉价的秘密，就在于把公共资源性质的土地通过非市场化的低价“划拨”或无偿地纳入到了公务员福利范围。利用政府对公共资源的支配权，靠压低土地价格、实行财政明补或暗补来为公务员提供低价的产权房是一种公开侵吞公共资源的行为，是和政府的公共职能完全相悖的做法。

　　四是，“为公务员建集中居住小区是推动城市改造、扩张的一种示范性措施”。城市化进程中，由于集聚效应的产生需要一定规模、一个过程，新城区的开发、发展以至逐步繁荣的确需要有政府政策介入。例如给进驻新区的商业、教育、文化、医疗等单位一定的税赋优惠，给购房人以交易环节或持有环节的税费减免，甚至采取购房免(退)个人所得税等政策，在高新技术开发区、工业园区等特定功能区给引入的优秀企业以分期支付土地成本等政策鼓励，等等，这些都是有意义的探索。但是让公务员“抢驻”，特别是占据最优质的地段、建高档次的住房，形成与社会其他群体分割的社区，这和利用职权买拟上市公司的“原始股”无异。有必要说明，当前世界各国的趋势是，就是为公务员配置的保障性住房，也要尽量分散在一般居民社区中。

　　五是，“为公务员建住房可以拉动内需，促进经济增长”。这是近来的一个新说法。房地产开发可以拉动内需和促进经济增长，这没有多少疑义。但把中等收入者阶层中购房能力相对较强的人群从市场中分离出去，实行政策特殊补贴的“双轨制”，这尽管同样会产生投资需求、拉动GDP的增长速度，但是其结果是彻底破坏市场机制运行的规则，瓦解市场价格形成的基础。上世纪90年代初期钢材等价格的“双轨制”改革尝试曾导致“计划外”价格的暴涨和一轮恶性通胀，其教训应当牢牢汲取。最近在开发商等市场主体中，对保障房影响市场的反响极为激烈，其背后台词，就是对公务员以促保障、保增长为名大规模建房趋势的不满。

　　公务员住房上的超国民待遇危害极大，不仅会造成新的社会不公，导致尖锐的社会矛盾，妨害市场的健康发展和价格的稳定性，而且会对形成健康文明的住房消费模式起到恶劣的负面示范作用。一些国家历史上在公务员住房问题上的不慎做法曾引发严重的社会危机以至政治危机，其教训不可谓不深刻。

　　三、保障公务员住房必须合法合规合理

　　为公务员建住房是一个并无争议的命题。给任何社会群体建住房都是合理和应该的。但是要动用公共资源，纳入住房保障体系，采取区别化的政策去为公务员建拥有产权的实物型住房，则必须在合法、合规、合理的范围内。任何一级政府，任何一个政府部门都不能在这个问题上滥用自由裁量权，不能靠“打擦边球”去谋取不正当利益。

　　为公务员建保障房，首先必须在合法的框架内。国有土地、国家税收、财政资金都是国有资产，都是只能用于谋取公共利益的公共资源。为某一社会群体动用这些资源，必须要有法律依据。法未明示可做的，就不能仅以“红头文件”、“领导批示”为依据作为政府行为实施。我国已经有公务员法，有法律明示的公务员利益界限。如果需要调整，必须要经过法定的程序，而且要能够证明确实符合公共利益，要对社会公开透明。不能政府自己“开会研究”来确定自己内部职业群体的利益。这是所有国家涉及政府行为、公务员利益的基本法制要求。

　　为公务员建保障房还必须合规。政府已经以国务院文件形式规定了廉租房、经济适用房、“两竞两限房”等具有政策保障性质住房的适用范围、供应对象、准入限制以及面积控制标准，就应当严格按照相应规定执行。把各种性质的保障房扩大到家庭月收入、现住房条件等明显超过规定标准的人群，把控制面积扩大到中档甚至高档商品房的程度，把满足基本住房需求和适度改善型需求的保障扩大到满足享受型、甚至奢侈型需求，把对中低端岗位的保障扩大到中高端职位的领导干部，都是与合规性相违背的。

　　为公务员建保障房也要约束在合理范围内。我国人多地少、资源匮乏，公务员应当率先在形成健康文明的住房消费模式、促进资源节约上做出垂范，而不能成为社会住房攀比的标杆。城市的土地资源是国民财富中的优质资源，这些资源必须按照公共利益最大化的原则来进行配置，而不能按照某一社会群体利益最大化的原则来进行配置。在城市规划中，城市资源配置是有巨大机会成本、社会成本的。把可用于城市发展、经济增长和国民福利提高的公共资源以任何名义据为己有，都无异于是一种滥用权力的巧取豪夺。在公共利益和个别利益的关系上，掌握社会权力的群体应当具有基本的自律精神。这种自律性是一种高尚，是应有道德，是促进社会和谐、社会文明的“理”之所在。

　　(作者为中国城乡建设经济研究所所长，研究员，博士生导师)

ctxz 于 1970-01-01 08:00 回复：

ctxz 2009-05-30 14:48 Says:

来源：经济参考报

博士生导师：公务员住房不应享受超国民待遇

●一段时间来，一些中央部委和地方政府打着保障性住房的名义，以各种形式为公务员建实物型住房有不断加剧的趋势。或明或暗的“福利分房”正在卷土重来。住房保障体系应当覆盖公务员群体，但公务员住房保障不应当享受“超国民待遇”。

●为公务员建住房是一个并无争议的命题。但是要动用公共资源，纳入住房保障体系，采取区别化的政策去为公务员建拥有产权的实物型住房，则必须在合法、合规、合理的范围内，不能靠“打擦边球”去谋取不正当利益。

　　●城市的土地资源是国民财富中的优质资源，这些资源必须按照公共利益最大化的原则来进行配置，而不能按照某一社会群体利益最大化的原则来进行配置。在公共利益和个别利益的关系上，掌握社会权力的群体应当具有基本的自律精神。

　　一段时间来，一些中央部委和地方政府打着保障性住房的名义，以各种形式为公务员建实物型住房有不断加剧的趋势。或明或暗的“福利分房”正在卷土重来。住房保障体系应当覆盖公务员群体，但公务员住房保障不应当享受“超国民待遇”。

　　公务员应当有住房。这是一个无需论证的命题。所有公民都应当享受适当住房。给予公务员这个特殊的社会群体以一定的区别化保障，也有一定的必要性。因为公务员是受社会委托维护公共利益的职业群体。这个群体队伍的稳定符合公共利益的稳定和最大化；公务员不是一个通过市场化竞争来获取消费性资源的群体，给予岗位对应的福利保障有利于降低公务员队伍的流动性，维护其稳定性。但是，在任何国家，包括住房待遇在内，公务员的福利标准都应当是社会中等水平，而不应享受显然超出社会其他群体的超国民待遇。

　　一、任何国家都没有公务员住房享受超国民待遇的“经验”

　　纵观各国住房保障体系，几乎找不到为公务员提供实物型产权房的保障方式。除了维护国家形象所必须的“官邸制”住房外(官邸待遇也只是和任期相联系的一种职务消费，并不和私人产权挂钩)，国外实物型公务员住房保障通常有三个明显特点。一是以只租不售的租赁型住房为主，例如履行职务所必须的特殊岗位宿舍、政府持有产权的公务员公寓等；二是重点保障的对象是年轻或低端岗位的公务员，例如提供给单身或低端公务员租赁型住房通常含有政府“暗补”贴租，因而租金低于市场价格。三是只保障基本住房需求，适当兼顾一定职务的改善性寻求，不包括享受性需求，例如实物型保障住房通常都是“小户型”，家庭人口多的一般也只有60-80平方米/套。

　　少数国家也有与产权相联系的，但只有三种情况：一是20年以上的旧房，如果当地不再需要，可以卖给居住者。如法国。二是和社会一般住房保障体系融合一起。欧美一些国家所有符合保障条件的社会成员都可购买一种叫做“affordable house”的(意即“与支付能力相称的房子”，或“买得起的房子”)的住房。这种住房享受政府提供的廉价土地，因而价格便宜，且可以享受先租后买，或分次购买产权等政策援助。其中公务员能享受的区别于其他社会群体的惟一政策是，在这种住房中划出一定比例优先供应公务员。如英国。三是组建专门针对公务员的建房机构，由公务员通过“公务员基金”等金融组织集资建房。但这种“集资建房”通常仍要按照市场化原则支付地价，而且仍以满足中低端公务员的需求和以满足基本住房需求的“小户型”为主。如韩国。

　　国外保障公务员住房是主导性措施是货币化、金融化的政策。其中主要做法，一是给中低端公务员比照市场化租金水平发放租房补贴(注意，是补贴租房，不是补贴购房)。二是建立一些含有政府贴租暗补的租赁型公务员宿舍。三是组建公务员住宅基金等互助型金融组织(这种基金也并非公务员所独享，公务员基金通常只是退伍军人、教师等各种社会群体同类基金中的一种)。四是为公务员融资购房提供一定形式的担保。五是通过特定金融组织为公务员提供优惠利率贷款等。

　　在大多数国家，公务员住房保障都是纳入社会一般住房保障体系中的。作为一项公共政策，社会住房保障体系覆盖包括公务员在内的社会群体；与其他社会人员相比，公务员在住房上能够享受的特殊待遇非常有限。

　　特别强调指出，国际经验真正普遍证明的一点是，政府持有、配置实物型公务员住房的政策往往是低效率、高成本、浪费资源和容易滋生腐败的。不仅如此，一些因特定发展阶段的历史条件、社会政治传统等原因，在公务员住房保障上采取了相对较多区别化政策的国家，例如韩国、日本、法国等，其政府都无一例外地因此项政策受到了社会各界的尖锐指责批评。近年来，这些国家都在采取措施逐步收缩原有政策范围、降低保障标准或努力把公务员住房保障纳入社会一般住房保障体系。其中包括高级官员的官邸和普通公务员的“廉租房”。相反，基本没有对公务员实行区别于其他社会群体住房保障政策的，如美国、德国、瑞典等，则很少因此引起舆论对政府的批评。

　　在世界各国，公务员群体因政策保障而在当地工薪阶层中享受最好居住条件的，不论富国还是穷国，不论大城市还是小城镇，不论历史还是现实，除了前苏联，一个例证都找不到。

　　二、公务员住房上的超国民待遇危害极大

　　当前，一个值得高度关注的趋势是，不少地方正在采取“委托代建”、“定向开发”的方式，大兴土木地给公务员建实物型住房。这些单位名义上大都打着“集资建房”的旗号，实质上是力图绕过土地公开“招拍挂”的政策门槛，甚至把公务员住房纳入免交土地出让金的“经济适用房”范围，再加上各种明暗的税费优惠，一些部门的公务员往往可以用只有市场价若干分之一的“价格”买到产权房。一些地方以政府搬迁为名，在原有公务员住房政策之外，在所谓的城市“新区”另建高档、奢华的领导干部集中居住区、公务员小区等，高标准、低价格地为公务员配置住房；一些已经享受了福利分房和住房制度改革优惠政策的公务员再次有机会低价买大房子、好房子。还有一些单位，一边给公务员发着“住房补贴”，另一边又提供远低于市场价格的“集资房”，货币、实物保障两头享受。

　　这些都是给公务员超国民待遇的腐败做法。

　　给公务员住房以超国民待遇的做法有几种冠冕堂皇的理由。

ctxz 于 1970-01-01 08:00 回复：

ctxz 2009-05-30 14:47 Says:

■“济困”光环下的利益纠葛


记者发现，196号文件对党政机关集资建房念的“紧箍咒”，已经在社会上引发了更大层面的争议。“现在取消集资建房，首要的目的就是要取消权力在集体和福利的名义下进行腐败，保障商品房市场的公平有序。”北京大学政府管理学院博士生导师李成言教授认为，“现在把这些权力部门的住房纳入市场化运作中，就是促使相关单位与房市感同身受，从而切实落实住房保障制度。”


“一个健康的市场环境，必须剔除权力对社会资源的强占与滥用，只有在权利公平的背景下，才能去诉求市场的理性。”北京石油化工学院人文社科学院杨钟红副教授认为，只有剔除了权力寻租，政府一次次对房地产市场的调控，才不会陷入到与“影子”的博弈之中。


“取消党政机关集资建房，使国家公务员与其他阶层的人们处于一个平等的地位上，应该说是建设和谐社会、遏制权力腐败的一项重大举措。”北京市民杨崇建认为，“这样可以让广大公务员与人民群众一样，同时进入市场经济，真正体会买房难、购房不易的滋味，对于提高党的执政能力、密切政府与人民的关系，促进社会的稳定和化解各种矛盾是有百利而无一害的大好事。”


“如果真是给困难职工解决住房了，我们也没意见。可这些年，那些握有权力的政府部门人员房子越换越大，房子越占越多，有的一人就有好几套房子。”王华是一名刚进机关工作的大学生，现在与朋友租住在南三环附近。他说，“既然党政机关集资建房不合理，那就应该严格清理以前的集资建房。过去已经集资建房的，也应该清算建房费用，这才是真正的公平体现。”


■禁令会否导致新的“权力寻租”


记者调查发现，196号文出台之后，也有些人产生了这样一种担忧，那就是现在商品房价与当前公务员的收入反差很大，会不会导致握有实权的公务员开始新一轮的“权力寻租”？


“党政机关集资建房实为权力配置资源，‘叫停’目标能否实现的关键是能否有效制约公共权力的运行。”北京大学政府管理学院博士生导师李成言教授认为，目前全国600多万公务员，与当前房价相比，他们大多数收入不高，如果不从住房上给予保障，必然会有不善罢甘休者让集资建房乔装打扮、换个花样再来，所以，必须警惕“上有政策下有对策”的事情发生。


在国务院机关事务管理局一份关于公务员住房的调查报告里，同样也能看到这样的担忧：“如果处理不好公务员阶层与其他社会阶层的利益和地位关系，与社会其他行业有太大落差，基于人的基本心理，掌握一定权力的公务员阶层，就会利用手中的权力在条件允许的情况下进行‘权力寻租’。”


显然，这些担忧并非多余，改革的历史一再告诉我们，既得利益者被迫放弃一种利益获得的方式，总会很快找到另一种变通的方式，光靠一个“叫停令”是远远不够的。这样的典型事例，除从身边可以耳闻目睹的事实之外，近年来被新闻媒体披露的也很多，比如郑州市一些党政机关团购超面积、超标准建设的“经济适用房”，重庆粱平与合川交警大队为职工“集资建设”别墅等等。


在采访中还有人反映，某些深具“远见”的地方政府、部门，早在三部委禁令出台之前，已经早作筹谋，以“市场化运作”、商品房“团购”，或在政府搬迁过程中，在新区为公务员预留部分房屋等“变通”方法，绕开中央禁令，违规为公务员谋取利益。


为此，有专家提醒，虽然集资建房已经被叫停，但以“委托代建”、“定向开发”等变相方式集资建房的，仍可能存在。196号文件的措施要想落实到位，还必须进行细化。特别是文件中提到的“任何名义、任何方式搞集资建房”中的“任何名义”和“任何方式”，应该把几十种比较典型的形式罗列出来，再配以相应的处罚措施，不给违规者留下可乘之机。


同样，叫停集资建房后，也不大会影响一些单位和个人便利拿房，因为只要手中掌握特权还在，其趋利之手就很难停止。比如，市面上的限价房、经济适用房就很可能成为特权拿房的下一个目标。


■需加大政府责任和财政支持


在采访中，很多人能达成这样一种共识，即叫停权力部门集资建房，不论从社会公平与市场公平的视角，还是基于反对福利性腐败与权力寻租的需求，这个措施都体现了正确的导向。


有专家认为，要消除机关单位集资建房的冲动，应当动态地制定与其相适应的住房补贴水平并提供相应的资金保障。


在我国的住房保障体系中，公积金是大多数人惟一享受到的住房保障。但据记者了解，从创立之日起，公积金为机关单位个人解决住房问题发挥的功效并不大。多次参与公务员薪酬制度改革、人事制度改革的国家行政学院公共管理部竹立家教授向媒体表示，196号文件，旨在避免权力部门过于干预改革，导致收入差距扩大化。“此次禁令，是和公务员工资改革、收入分配改革紧密联系的。”


但据记者了解，在住房货币化方面，机关单位人员的住房补贴，仍未盼到实质性的新政策。根据2006年7月财政部综合司公开的《2007年中央行政事业单位购房补贴标准》，其中最高补贴额可达1600元，但科级以下的购房补贴仅为800元。这个标准显然不能与当前市场房价水平相适应。


据了解，一些地方停止住房实物分配后，机关单位人员中因多种原因住房未达标或至今无房的约各占1/3，其中有众多1999年后新进或调入人员、新晋升职务的干部等。另以外地干部调入北京为例，北京的商品房均价往往高出调出城市房价一倍以上，如何“置换”解决住房问题？现行的补贴难以支撑。


“当集资建房被叫停后，需要大量相关政策配套跟进，完善包括机关单位和企业干部职工在内的住房保障体系。”有专家认为，对于机关单位干部职工住房的正当需求，首先是加紧到位相应的资金保障，足额发放货币化补贴，落实公积金制度。其次是加大工资中的住房消费含量，增强购房或租房支付能力。第三是健全住房保障制度。通过落实住房货币化补贴等途径来增强干部职工支付能力，引导有相应购买能力的群体进入市场购买商品房；对基本有承受能力、但尚无足够能力购买市场化商品房的年轻公务员，政府可以在发展经济适用房中合理合规解决其住房难题。


越来越多的信号表明，已置于社会舆论聚光灯之下的集资建房叫停，给切实落实住房保障制度提出新的课题。禁令执行的效果如何，与住房保障制度的改革，以及消除机关单位住房消费中的“灰色地带”息息相关。有不少专家认为，曾经一再缺位的财政支持和政府责任，将是完善住房保障制度改革能否往下推进的关键！ 　


什么是 集资建房


集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。


集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

ctxz 于 1970-01-01 08:00 回复：

ctxz 2009-05-30 14:46 Says:

瞭望新闻周刊：机关单位变相延续福利分房灰幕


“刚参加工作的时候，即使借钱也应该把集资建房买下来，才4000多元一平米，多便宜！”大学毕业在北京一家机关工作了5年的周辉感慨道：“当时单位的集资房位于西二环，只要是正式在编员工，都可按照级别的差阶确定面积，以与市场价相差2000多元的单价购买。”

但是，这种集资建房的机会，周辉可能不会再有了。今年8月18日，建设部、国土资源部以及监察部三部委联合下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》(196号文件)。通知要求，“从文件下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目，防止部分单位变相福利分房。”


从社会公平的角度出发，禁止党政机关集资建房，并严格限制事业单位建集资房，得到人们的广泛认同。但由于房改后住房保障体系不到位，叫停集资建房之后，如何解决公务员和事业单位人员因住房未达标或“无房”的正常需求仍待合理合规解决。接受采访的有关专家认为：“196号文件的出台，将机关单位的住房问题直接推向市场，这对其中尚未解决住房问题的年轻人带来的不利影响更大。”


■变相延续福利分房的不公


在很多人眼里，叫停集资建房这一规定却似乎有些来得太迟。 什么是集资建房？


集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。



所谓集资建房，是指在1998年城镇住房制度实行改革后的一段时间里，一些党政机关、事业单位因缺少存量房源解决职工住房困难，就由职工出资、单位按所谓的“经济适用房”待遇牵头组织建房，在单位内部销售。然而，在实践中，一些地区出现了部分机关单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配，侵占国有资产和公共资源等问题。


“随着城市土地资源日益稀缺，市场房价越来越高，集资建房已经由当初解决困难职工的住房问题，逐渐演变为权力部门滋生腐败的温床以及利益角逐的权力工具。”北京石油化工学院人文社科学院李明伟教授认为：“单位集资建房的形式，具有排他性，实际是垄断了资源。”


据记者调查，不少地方集资建房的机关单位，利用手中掌握的行政特权和资源，打着解决职工住房等名义获得廉价土地，并且享受在工程建设税费方面的多种减免和优惠政策，大幅度地降低了建房造价；或动用部门行政权力及影响力“团购”商品房。这在一定程度上缓解了部分住房不达标或无房干部职工的住房困难，同时也使得原本住房条件不错的一些机关单位人员住房越来越好。而大多数住房本来较差的城市居民，却只能以市场价购买商品房。


“现在的集资建房主要有委托代建、定向开发、团购等形式。”据业内人士介绍，一些机关单位利用单位的行政划拨土地，委托开发商按自己的住房需求开发住房；没有地的机关单位，则从市场上挑选开发商或自行成立房地产开发公司，委托其买地、建房、配套等一系列房地产开发活动。


专家认为，无论是委托代建、还是定向开发以及团购，都属于变相的集资建房，是变相延续福利分房。


■集资建房不能沦为“福利性腐败”


从实物分房变为货币化，从福利分房变为走向市场，是我国住房改革的两个基本方向。迄今为止，在一般市民或者非权力部门中，这一目标已经基本实现。近年来的“集资建房”，无疑与这个目标背道而驰。


有关社会学家认为，违规、超标集资建房具有隐蔽性和欺骗性，表面是为职工住房解困，实际是部分机关单位负责人钻政策空子，套取国有资源为小团体和个人牟利，招致意想不到的民怨。

首先，住房面积和档次违背国家相关政策。根据《经济适用住房管理办法》规定，集资、合作建房是经济适用房的组成部分，应严格控制以中小套型为主，中套面积为80平方米左右，小套面积为60平方米左右。而在不少地方，不少党政机关或事业单位的集资建房小则90平方米，大的150平方米，甚至有的是200平方米以上的高档住房。


其次，挤占面向中低收入人群销售的经济适用房。记者了解到，在全国很多地方，机关单位集资建房占整个经济适用房的比例越来越高，有的地方甚至达到50%以上，这就导致所在城市普通百姓购买面向社会销售的经济适用房的概率越来越低。


再有，内部销售把关不严，无房户或住房不达标的人员可买，住房达标人员也可买。尽管明文规定已购公有住房的干部职工不能再参加集资建房，但不少机关单位仍以干部职工住房紧缺为名，通过变相的集资建房，将多占房和占大房行为合法化。据调查，各地这类“集资房”的内部销售价格往往比当地市场价格低1/3到1/4，有些甚至只有市场价格的一半左右。


“集资建房变味的原因很复杂，主要还是因为住房货币化政策不到位，机关单位人员工资收入与商品房价差距过大。”北京市房管局的一位工作人员分析认为，“1998年国务院一声禁令，在全国范围内停止住房实物分配，当时提出要逐步实行住房分配货币化。但是，停止住房实物分配后，机关单位收入并没有相应提高。”


“同时，各地各部门由于多种原因，住房货币化补贴亦未能到位或各部门分发数额悬殊。此背景下，准福利性质的分房在各地逐渐抬头。一些机关单位在市场化的外衣下继续建房和购房，并且按照较低的价格出售给本单位工作人员。”

ctxz 于 1970-01-01 08:00 回复：

ctxz 2009-05-30 14:46 Says:

程先生认为单位集资建房的“游戏规则”对于开发商有失公平。“开发商参与土地拍卖中标，交纳土地使用出让金后，才能从政府手中取得土地的使用权。单位集资建房土地由政府零划拨，这让开发商怎么竞争？”


　　李媛却认为：“集资建房都是单位自己操作，当然有很多地方不符合规定。‘论资排辈’、领导住大房、都有四五套了还买，这些现象肯定是有的，但毕竟还是解决了一部分人的住房问题。普通职工没那么多道德要求，排到最后有自己的一套就行了。让我们去买商品房，40年也买不起。”


　　“都是因为房价太高了！”程先生一言以蔽之。2007年1月21日，广州市天河区副区长兼政协委员丁建华也在政协会议上发了牢骚：“我也买不起房子。”


　　“还不如福利分房，至少人人有房住！”网民们喊出了这样的口号。面对政府宏观调控，一些城市的房价却依旧上涨，人们已经懒得再理会潘石屹与时寒冰打嘴仗，有些人开始寄希望于“开倒车”来实现对高房价的“拨乱反正”抑或“自救”。


　　政府能否担起责任


　　完全靠市场来解决住房问题在中国是不现实的。集资建房能否成为福利分房与自由买卖商品房之外的第三条路？


　　观察人士认为目前集资建房大有“政府引导合法化的倾向”。


　　广州市市长张广宁在“两会”上透露正在着手制订新经济适用房管理办法，将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一，只要该单位手上有自有土地，且符合城市建设规划和土地使用规划，该单位即可自行建房分给没有享受过实物分房和货币分房的住房困难职工。这意味着在广州叫停多年的单位自建房将重新开禁。


　　国有企业、中国最大的食品饮料生产企业杭州娃哈哈集团董事长宗庆后，也在2月26日接受媒体专访时畅谈娃哈哈的“自建房”。


　　事实上，正是因为在1998年城镇住房制度实行市场化改革后的一段时间里，一些党政机关、事业单位出现了职工住房困难的问题，住房货币化补贴亦未能到位或各部门分发数额悬殊，国家才将集资建房纳入了政府住房保障体制，成为经济适用房的补充。


　　“这是缓和社会矛盾的一种方式，合理与不合理交织在一起、泥沙俱下。从社会稳定的角度来看我是赞同的，但从市场经济角度来看又是不公平的。”程先生表示。


　　长春市房地产业协会秘书长盛学永认为：“集资建房是一把双刃剑，搞好了有利于缓解中低收入家庭住房问题，搞不好容易扰乱正常的市场秩序。”在当前尚无有效措施避免权力寻租的情况下，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为“第三条道路”应该是“由政府统一建造，统一分配”。


　　“这就是真正意义上的经济适用房了。”程先生说，“但我想问一个问题：北京的经济适用房供应量为什么这么少，根本不能承担起住房保障的角色？”


　　按照房改之初设计的住房供应体系，城市80%以上的家庭应该由政府提供经济适用房，而不是开发商提供的商品房。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》煿发199823号犌康髁硕圆煌收入家庭实行“三步走”战略：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。


　　“主体都住经济适用房了，开发商不要关门大吉？”程先生的话有相关数据为证。在机关福利分房的影响下，到1997年10月底，全国累计商品房空置面积4904万平方米，比1990年同期增长30.5%。


　　于是在2003年8月12日，建设部出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知煿发200318号，简称18号文牎罚经济适用房从“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。8月31日晚，潘石屹提前拿到了18号令后，很开心地将其转发给了不少朋友。他对媒体说：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”


　　根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，而2004年每平方米的房价就比上年暴涨了352元。


　　最大的问题是政府将住房保障体系的构建都交给了开发商。直到2006年5月29日，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，仍然规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房熀经济适用住房犆婊所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”


　　中国房地产业协会副会长顾云昌说：“经济适用房的分配和销售环节由开发商主导，这是中国特色的模式。”这导致经济适用房边缘化，并越来越向权力集中。


　　“建立住房保障制度是政府的责任，二次分配尚未成为建立保障制度的主力军。关键是政府愿不愿意放开手头的那部分利益。”程先生的观点与华远集团总裁任志强不谋而合。


　　18号文在把房地产业作为促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的国民经济支柱产业。程先生说：“没有哪个国家像我们一样把房地产作为支柱产业，对国民生产总值的贡献率高达2%，某些地方热衷于以抬高房价的方式轻松提高GDP。政府承担起责任，把经济适用房做到位，这才是住房保障制度的开始。”

ctxz 于 1970-01-01 08:00 回复：

ctxz 2009-05-30 14:45 Says:

新民周刊：福利分房践踏社会公平原则



在某航空集团工作的吕志强近日骤然多出了一笔近7000元的购房支出。财政部和国家税务总局联合出台了《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》，要求自2007年2月8日起，职工以低于购置或建造成本的价格从单位购买住房的，需按差价缴纳个人所得税。


　　那套90平方米的单位自建房位于北京的黄金地段，该航空集团打算以每平方米2500元的价格作为“福利”出售给职工。按照建设成本每平方米3000元计算，吕志强应纳税所得为3000-2500牎粒0＝4.5万，分摊到每个月是3750元，适用个人所得税率为15%，需要缴纳的税款为6750元。

吕志强几天来都在自怨倒霉：“怎么没报名参加单位上一批分房！”但税款丝毫没有动摇他的购房计划。“周边商品房的均价早已超过了1万元，怎么都划算。”


　　“福利分房”曾与“综艺大观”、“家书”、“解放鞋”一起被列入“十年间消失的词汇”：从1998年起我国就取消了这一实行了40多年的住房制度。但各种变相的“福利分房”实际上从未停歇，在房价高企、住房保障制度亟待完善的现实语境下似大有抬头之势。


　　近日接到部分地区对此的反映后，财政部和国家税务总局终于决定向这一行为征收个人所得税，以维护社会公平。但北京地产界人士程先生却向《新民周刊》表达了他的担心：“这是不是意味着国家默许了它的存在，‘准福利分房’将重新走向合法化？”


　　不打烊的“末班车”


　　福利分房取消后，买房无疑成为中国人最大的一项消费支出。当年，在老百姓还对“住房分配货币化”这个名词感到陌生时，一些机关单位先知先觉、闻风而动，掀起了一场抢搭“末班车”的小高潮。各部委只要院子里还有地，都忙着大搞土木工程、快建快分。仓促之间顾不得美感，只要“五脏俱全”凑合着能住就行，在这种建筑思想指导下集中涌现了一批“样板鸽子笼”。


　　福利分房的截止日期原定为1998年6月底。李媛是北京某国家机关工作人员，她庆幸自己争取到了单位宣布的“最后一批分房”。按照最低成本价交了7万多元，欢天喜地和丈夫搬进了建筑面积60平方米的两居室，没想到这股抢购风潮一直延续到了2000年才稍稍平歇。由于机关福利分房始终卡在那里，各地多将截止日期推后。


　　前年李媛的单位又和某部一起在南三环购地建了3栋楼，他们只要将现有住房以每平方米4000元的价格卖给单位，再补足差价，即可重新获得分房资格。这种“准福利分房”称为集资建房或单位自建经济适用房，早于2003年就逐渐形成了规模。在北京，许多机关单位、大专院校、科研院所、文化团体、卫生机构乃至国有大中型企业都“乐在其中”。


　　2004年5月13日，建设部会同三部委共同制定颁布了《经济适用住房管理办法》，将集资、合作建房纳入管理范畴，明确规定只有住房困难户较多的工矿区和困难企业可以利用单位自用土地进行集资、合作建房。党政机关等的“集资建房”显然不在允许范畴之内。


　　2003年国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对“集资建房”进行规范，很多城市陆续叫停集资建房。


　　信息产业部位于山西的某电子研究所虽然还有土地，工作人员表示：“这几年都没有再集资建房，报批很困难。”但在少数握有权力的机关，“集资建房”之风并没有得到遏制。


　　为了防止福利腐败与权力寻租，2006年8月18日，建设部联合监察部、国土资源部发布了《制止违规集资合作建房的通知》，要求一律停止审批党政机关集资合作建房项目，防止部分单位变相福利分房。


　　变通之术应运而生。程先生告诉记者：“我办过这样的项目，打着‘经济适用住房’的名义报批、在产证上也是‘经济适用房’，但实质上还是党政机关自行建造并定向出售的集资建房。个人拿钱比起福利分房多一点，不管单位的地是不是自己的，现在集资建房每平方米的建设成本至少也要2000元到2500元。”


　　“我们的政策本身就给单位集资建房留了一个口子。国家允许中央和国家机关、直属企事业单位及军队利用自用土地建设经济适用住房。”正如北京市建委市场处处长沈洁所言：“只要符合政策要求，单位即可建设经济适用房。”


　　《经济适用住房管理办法》同时也规定建房单位不得搞变相的房地产开发，套型严格控制在60-80平方米，无房或住房困难家庭方可申购。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。


　　程先生却认为：“能够集资建房的单位都不是一般单位，难以避免暗渡陈仓、打擦边球的行为，比如委托代建、定向开发、团购等等。自己没地或者土地用完了，委托开发商向外买地建房的有的是。”


　　“其实我们单位人人都有房子，新来的研究生才住老员工上交的老房。说是老房，也就三四年的房龄。不过听说有新房分很多人还是去申请了。条件很松，只要现有住房不是单位分的，或者把单位分的房子上交，就可以重新获得分房资格，不符合规定想要大房子的实际也控制不了。”李媛说。在他们单位，分房并不是一件多么了不起的事情。


　　“房源多的机关单位老分房子，没那么紧张。南三环的房子我就没要。北京人有这个传统，买房认东、北，不认南。房源少的单位和企业才会‘打破脑浆子’。我先生在一家效益不好的国企工作，一次房也没分过。”


　　一位在京大型国企的职工告诉记者：“我们单位分的房子都在西二、西三环附近，2000元到3000元一平方米。一些人有好几套房，分到了新房就出租。”


　　北京市规划委日前正式公布了《北京住房建设规划2006-2010牎贰Ｏ啾热ツ9月底公示的征求意见稿，原文中引发市场热议和抵制行动的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的规定字样被删除。被认为是保障经济适用房总量不被变相侵蚀的关键性举措难产，业内人士一针见血：“影响了一部分人靠单位自建经济适用房渔利。”


　　走向合法化？


　　无论是集资建房，还是单位自建经济适用房，玄机就在于权力部门利用其手中掌握的行政特权和资源，以划拨形式取得零地价国有土地，或享受工程建设税费方面多种优惠，或动用部门权力和影响力“团购”商品房，拿国有资产和公共资源满足部分特定群体所需，这是以小群体的公平践踏了社会大公平，遭到了学者们的口诛笔伐。

ctxz 于 1970-01-01 08:00 回复：

ctxz 2009-05-30 14:45 Says:

来源：经济参考报

博士生导师：公务员住房不应享受超国民待遇

●一段时间来，一些中央部委和地方政府打着保障性住房的名义，以各种形式为公务员建实物型住房有不断加剧的趋势。或明或暗的“福利分房”正在卷土重来。住房保障体系应当覆盖公务员群体，但公务员住房保障不应当享受“超国民待遇”。

●为公务员建住房是一个并无争议的命题。但是要动用公共资源，纳入住房保障体系，采取区别化的政策去为公务员建拥有产权的实物型住房，则必须在合法、合规、合理的范围内，不能靠“打擦边球”去谋取不正当利益。

　　●城市的土地资源是国民财富中的优质资源，这些资源必须按照公共利益最大化的原则来进行配置，而不能按照某一社会群体利益最大化的原则来进行配置。在公共利益和个别利益的关系上，掌握社会权力的群体应当具有基本的自律精神。

　　一段时间来，一些中央部委和地方政府打着保障性住房的名义，以各种形式为公务员建实物型住房有不断加剧的趋势。或明或暗的“福利分房”正在卷土重来。住房保障体系应当覆盖公务员群体，但公务员住房保障不应当享受“超国民待遇”。

　　公务员应当有住房。这是一个无需论证的命题。所有公民都应当享受适当住房。给予公务员这个特殊的社会群体以一定的区别化保障，也有一定的必要性。因为公务员是受社会委托维护公共利益的职业群体。这个群体队伍的稳定符合公共利益的稳定和最大化；公务员不是一个通过市场化竞争来获取消费性资源的群体，给予岗位对应的福利保障有利于降低公务员队伍的流动性，维护其稳定性。但是，在任何国家，包括住房待遇在内，公务员的福利标准都应当是社会中等水平，而不应享受显然超出社会其他群体的超国民待遇。

　　一、任何国家都没有公务员住房享受超国民待遇的“经验”

　　纵观各国住房保障体系，几乎找不到为公务员提供实物型产权房的保障方式。除了维护国家形象所必须的“官邸制”住房外(官邸待遇也只是和任期相联系的一种职务消费，并不和私人产权挂钩)，国外实物型公务员住房保障通常有三个明显特点。一是以只租不售的租赁型住房为主，例如履行职务所必须的特殊岗位宿舍、政府持有产权的公务员公寓等；二是重点保障的对象是年轻或低端岗位的公务员，例如提供给单身或低端公务员租赁型住房通常含有政府“暗补”贴租，因而租金低于市场价格。三是只保障基本住房需求，适当兼顾一定职务的改善性寻求，不包括享受性需求，例如实物型保障住房通常都是“小户型”，家庭人口多的一般也只有60-80平方米/套。

　　少数国家也有与产权相联系的，但只有三种情况：一是20年以上的旧房，如果当地不再需要，可以卖给居住者。如法国。二是和社会一般住房保障体系融合一起。欧美一些国家所有符合保障条件的社会成员都可购买一种叫做“affordable house”的(意即“与支付能力相称的房子”，或“买得起的房子”)的住房。这种住房享受政府提供的廉价土地，因而价格便宜，且可以享受先租后买，或分次购买产权等政策援助。其中公务员能享受的区别于其他社会群体的惟一政策是，在这种住房中划出一定比例优先供应公务员。如英国。三是组建专门针对公务员的建房机构，由公务员通过“公务员基金”等金融组织集资建房。但这种“集资建房”通常仍要按照市场化原则支付地价，而且仍以满足中低端公务员的需求和以满足基本住房需求的“小户型”为主。如韩国。

　　国外保障公务员住房是主导性措施是货币化、金融化的政策。其中主要做法，一是给中低端公务员比照市场化租金水平发放租房补贴(注意，是补贴租房，不是补贴购房)。二是建立一些含有政府贴租暗补的租赁型公务员宿舍。三是组建公务员住宅基金等互助型金融组织(这种基金也并非公务员所独享，公务员基金通常只是退伍军人、教师等各种社会群体同类基金中的一种)。四是为公务员融资购房提供一定形式的担保。五是通过特定金融组织为公务员提供优惠利率贷款等。

　　在大多数国家，公务员住房保障都是纳入社会一般住房保障体系中的。作为一项公共政策，社会住房保障体系覆盖包括公务员在内的社会群体；与其他社会人员相比，公务员在住房上能够享受的特殊待遇非常有限。

　　特别强调指出，国际经验真正普遍证明的一点是，政府持有、配置实物型公务员住房的政策往往是低效率、高成本、浪费资源和容易滋生腐败的。不仅如此，一些因特定发展阶段的历史条件、社会政治传统等原因，在公务员住房保障上采取了相对较多区别化政策的国家，例如韩国、日本、法国等，其政府都无一例外地因此项政策受到了社会各界的尖锐指责批评。近年来，这些国家都在采取措施逐步收缩原有政策范围、降低保障标准或努力把公务员住房保障纳入社会一般住房保障体系。其中包括高级官员的官邸和普通公务员的“廉租房”。相反，基本没有对公务员实行区别于其他社会群体住房保障政策的，如美国、德国、瑞典等，则很少因此引起舆论对政府的批评。

　　在世界各国，公务员群体因政策保障而在当地工薪阶层中享受最好居住条件的，不论富国还是穷国，不论大城市还是小城镇，不论历史还是现实，除了前苏联，一个例证都找不到。

　　二、公务员住房上的超国民待遇危害极大

　　当前，一个值得高度关注的趋势是，不少地方正在采取“委托代建”、“定向开发”的方式，大兴土木地给公务员建实物型住房。这些单位名义上大都打着“集资建房”的旗号，实质上是力图绕过土地公开“招拍挂”的政策门槛，甚至把公务员住房纳入免交土地出让金的“经济适用房”范围，再加上各种明暗的税费优惠，一些部门的公务员往往可以用只有市场价若干分之一的“价格”买到产权房。一些地方以政府搬迁为名，在原有公务员住房政策之外，在所谓的城市“新区”另建高档、奢华的领导干部集中居住区、公务员小区等，高标准、低价格地为公务员配置住房；一些已经享受了福利分房和住房制度改革优惠政策的公务员再次有机会低价买大房子、好房子。还有一些单位，一边给公务员发着“住房补贴”，另一边又提供远低于市场价格的“集资房”，货币、实物保障两头享受。

　　这些都是给公务员超国民待遇的腐败做法。

　　给公务员住房以超国民待遇的做法有几种冠冕堂皇的理由。

ctxz 于 1970-01-01 08:00 回复：